住宅ローンの返済負担率は何％まで？「借りられる額」と「返せる額」の違い

住宅ローンの返済負担率は、金融機関が借入れを審査するときの重要な指標ですが、「審査基準の範囲内だから家計にも無理がない」とは限りません。住宅購入では「いくら借りられるか」と「いくらなら返し続けられるか」を分けて考えることが大切です。

では、住宅ローンの返済負担率・返済比率は何パーセントまでを目安にすればよいのでしょうか。この記事では、公式に確認できる基準例を押さえたうえで、自動車ローンなど他の借入れの影響、共働き世帯の考え方、金利や住宅取得後の支出まで含めて「返せる額」を決める順番を解説します。

この記事の要点

• 住宅ローンの返済負担率に、すべての世帯へ共通する「安全な何％」という基準はありません。金融機関の審査基準と家計上の返済可能額は分けて考えます。
• 【フラット35】では総返済負担率の基準を年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下としていますが、これは申込要件の一つであり、家計の推奨返済率を示す数字ではありません。
• ただし返済負担率の計算方法や審査基準は住宅ローン商品・金融機関によって異なるため、候補商品の条件を金融機関へ確認し、同時に住宅会社と購入後の家計を含む資金計画を確認してください。

住宅ローン返済負担率の判断早見表

住宅ローンの返済負担率を判断する場合は、「金融機関の審査基準」と「住宅取得後も無理なく続けられる家計」の両方を確認することが判断基準です。

確認する順番は、次の4ステップにすると整理しやすくなります。

1. 現在の年収と住宅ローン以外の借入れを整理する
2. 利用を検討している住宅ローンの返済負担率の基準を確認する
3. 手取り収入から生活費・貯蓄・将来支出を差し引き、無理なく続けられる毎月返済額を考える
4. その返済額から、土地・建物・諸費用を含む住宅取得予算を組み立てる

住宅ローンの返済負担率・返済比率とは

住宅ローンの返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを示す割合です。

返済負担率の基本的な計算方法

基本的な考え方は「年間の返済額÷年収×100」です。住宅ローンの説明では「返済負担率」「返済比率」「総返済負担率」などの言葉が使われますが、どの借入れを計算へ含めるかは商品条件を確認する必要があります。

たとえば年収500万円の世帯で、住宅ローンの年間返済額が126万円、自動車ローンが年間24万円なら、年間返済額の合計は150万円です。この場合、年収500万円に対する年間返済額150万円の割合は30％になります。

返済負担率を見るときは、住宅ローンの毎月返済額だけを見るのではなく、計算対象となる借入れ全体を確認することが基本です。

【フラット35】では30％・35％が基準例

住宅金融支援機構の【フラット35】ご利用条件（2026年4月1日現在）では、すべての借入れに関する年間合計返済額の年収に占める割合を「総返済負担率」とし、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下を申込要件の一つとしています。

対象には【フラット35】以外の住宅ローンのほか、自動車ローン、教育ローン、カードローンなども含まれることが明記されています。また、審査で用いる年収は、給与収入のみの方とそれ以外の方で、公的証明書上の確認対象が異なります。詳細は申込予定の金融機関へ確認してください。

ここで重要なのは、30％や35％という数字を「家計が無理なく返済できる推奨値」と読み替えないことです。これは【フラット35】における申込要件の基準であり、民間金融機関を含むすべての住宅ローンに共通する基準ではありません。申込要件を満たしても融資が確約されるわけではありません。

金利タイプや資金計画と合わせた検討については、注文住宅の住宅ローンでフラット35を検討する判断軸も参考になります。

「借りられる額」と「返せる額」は別物

住宅ローンを検討する場合は、金融機関が融資可能と判断する「借りられる額」と、家計が長期間無理なく支払える「返せる額」を分けることが重要です。

借りられる額は金融機関の審査で決まる

「借りられる額」は、申込者の収入、年齢、返済期間、他の借入れ状況、住宅ローン商品の条件などをもとに金融機関が審査して決めます。

そのため、同じ年収でも借入可能額が必ず同じになるとは限りません。利用する金融機関や住宅ローン商品によって条件が異なるため、「年収が同じなら何千万円まで」と単純に決めることはできません。

住宅会社との打ち合わせでは、住宅ローンの事前審査で確認できた借入可能額を、そのまま建築予算として使うのではなく、土地・建物・付帯工事・外構・諸費用まで含めた総予算へ置き換えて考えます。

注文住宅の予算全体を考えるときは、注文住宅の家づくりの流れも合わせて確認すると、土地探し・設計・資金計画をどの段階で整理するか把握しやすくなります。

返せる額は住宅購入後の家計から考える

一方の「返せる額」は金融機関の審査結果ではなく、住宅購入後の家計を基準に考えます。

住宅ローンを支払いながら、食費や光熱費、通信費、保険料、教育関連費、車の維持費、貯蓄などを継続できるかを確認します。さらに戸建住宅では、住宅ローン以外にも固定資産税、課税される場合の都市計画税、火災保険等、将来の修繕や設備更新に備える費用などを考える必要があります。

つまり、返せる額とは「住宅ローンだけを支払える金額」ではなく、住宅取得後の生活と将来の備えを維持しながら支払える金額です。

返済負担率は何パーセントを目安にすべき？

住宅ローンの返済負担率を家計の目安として考える場合は、一律のパーセントを先に決めるのではなく、自分たちの家計から毎月返せる金額を先に決めることが判断基準です。

「何％なら安全か」という疑問は多いものの、同じ年収・同じ返済負担率でも、世帯人数、子どもの年齢、車の台数、教育費、保険料、貯蓄状況などによって家計の余裕は変わります。

特に金融機関で使用される返済負担率は年収を基準にする一方、実際の生活費は税金や社会保険料などを差し引いた後の収入から支払います。この違いがあるため、審査上の返済負担率だけで家計の余裕を判断するのは適切ではありません。

次の表は、年収500万円の人が返済負担率ごとの金額を比べるための単純な計算例です。20％や25％を含め、いずれも安全性を保証する数値や一律の推奨値ではありません。

※年収500万円、年間返済額を12か月で割った例。住宅ローン以外の借入れを含めた合計返済額であり、各割合で借りられることや無理なく返せることを示すものではありません。

例えば返済負担率25％の毎月返済額は約10.4万円ですが、自動車ローンの返済が月2万円ある場合、住宅ローンの返済に充てられる額は計算上約8.4万円となります。月額の目安を比較するときも、住宅ローン以外の返済を差し引いて考えます。

家計から返せる額を確認する場合は、次の順番が実務的です。

1. 毎月の手取り収入を確認する
2. 現在の生活費と住宅取得後も続く支出を整理する
3. 教育・車・旅行・貯蓄など、住宅以外に残したい予算を整理する
4. 住宅購入後に増える税金・保険・維持管理費などを想定する
5. 残った範囲から毎月の住宅ローン返済額を設定する

現在の家賃と同程度だから問題ないと決めるのではなく、持ち家になった後に発生する支出も含めて比較することがポイントです。例えば月々の手取り収入40万円から、生活費20万円、教育・車関連費3万円、貯蓄4万円、税金・修繕への備え2万円、予備費2万円を差し引くと、住宅ローン返済に回せる額は月9万円です。これは架空の家計による例であり、実際の家計に合う金額は支出の内訳によって変わります。

自動車ローンやカードローンも返済比率に影響する

住宅ローンの返済負担率を確認する場合は、住宅ローン以外に継続している借入れを先に一覧化することが重要です。

【フラット35】では、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いなどが総返済負担率の対象となることが示されています。

たとえば住宅ローンだけなら返済負担率の基準内であっても、自動車ローンなどの年間返済額を加えることで総返済負担率は上がります。そのため、住宅ローンを検討する段階では、残高だけでなく毎月返済額、年間返済額、完済予定時期を整理しておくと資金計画を組みやすくなります。

ただし、何を返済負担率へ算入するかは住宅ローン商品によって異なる場合があります。現在利用している借入れが審査上どのように扱われるかは、申込予定の金融機関へ確認してください。

金利・ボーナス返済・共働きも含めて考える

住宅ローンの「返せる額」を決める場合は、現在の毎月返済額だけでなく、返済期間中に家計が変化した場合も支払いを継続できるかを確認します。

金利が変わった場合を確認する

変動金利型など将来の適用金利が変わる可能性のある住宅ローンでは、現在の返済額だけでなく、金利が変化した場合に家計へどの程度影響するかを確認しておく必要があります。

具体的な返済額は借入額、返済期間、金利タイプ、返済方法などによって変わるため、住宅ローンのシミュレーションでは複数条件を比較します。毎月の返済額だけでなく、返済期間全体の利息や諸費用も確認しましょう。
金利タイプの違いは、住宅ローン金利が気になる今、変動と固定を考える判断基準でも整理しています。

ボーナス返済に依存しすぎない

ボーナス返済を利用すると通常月の返済額を抑えられる場合がありますが、賞与額は勤務先や働き方によって変化する可能性があります。返せる額を判断するときは、ボーナスが想定より少ない場合も年間の返済を続けられるか確認しておきます。

共働きは収入減少時も考える

共働き世帯では二人分の収入を前提にすると住宅取得予算を広げられる場合があります。一方で、育児、介護、転職、働き方の変更などによって、一時的または長期的に世帯収入が変化する可能性もあります。

現在の世帯年収だけでなく、「どちらかの収入が変わった場合に毎月返済を続けられるか」も確認しておくと、借入可能額と返済可能額の差を把握しやすくなります。収入合算やペアローンの契約形態による違いも、申込予定の金融機関で確認してください。

埼玉県西部・所沢・入間・狭山で住宅ローンを考えるポイント

埼玉県西部・所沢・入間・狭山で注文住宅を検討する場合は、住宅ローン単体ではなく、土地取得費と建築費を含む住宅取得総額から資金計画を考えることが重要です。

土地から探す注文住宅では、土地価格だけでなく、造成や地盤、給排水、外構など敷地条件によって必要な費用が変わる場合があります。土地へ予算を使いすぎると建物や外構へ回せる予算が少なくなるため、土地と建物を別々に判断しないことがポイントです。

通勤・買い物などに自家用車を使う場合は、駐車スペースに必要な外構費だけでなく、車の維持費や将来の買い替え費用も家計へ組み込んでおきます。地域名だけで一律の費用を判断せず、実際の土地・交通手段・家族構成に合わせて予算を確認することが重要です。

土地探しから始める場合は、先にアップルホームの土地探しサポートで家づくり全体の進め方を確認しておくと、住宅ローンを含む総予算との整合を取りやすくなります。

所沢市で注文住宅を検討している場合は、所沢市の注文住宅も参考にしながら、希望する土地条件と建物計画を同時に整理してください。

埼玉県西部の家づくりでは、住宅ローンの上限から土地を選ぶのではなく、土地・建物・付帯工事・外構・諸費用を含めた総予算から逆算することが資金計画の基本です。

住宅ローン返済負担率でよくある失敗3つ

住宅ローンの返済負担率で失敗を避ける場合は、審査基準の数字だけで住宅取得予算を決定しないことが重要です。

失敗1｜借入可能額をそのまま予算にする

失敗内容は、事前審査などで示された借入可能額をそのまま住宅購入予算としてしまうことです。

原因は、「借りられる額」と「返せる額」を同じものとして考えてしまうことです。

対策は、借入可能額が分かった後に家計表を作り、生活費・貯蓄・将来支出を差し引いて毎月返済額を再設定することです。

失敗2｜住宅ローン以外の借入れを見落とす

失敗内容は、自動車ローンやカードローンなどを考えず、住宅ローンだけで返済負担率を計算してしまうことです。

原因は、住宅ローンの毎月返済額だけに意識が向き、他の年間返済額を整理していないことです。

対策は、事前審査前に借入先、残高、毎月返済額、年間返済額、完済予定時期を一覧化し、金融機関へ申告・確認することです。

失敗3｜住宅取得後に増える支出を考えない

失敗内容は、現在の家賃と住宅ローン返済額だけを比較して購入可能と判断することです。

原因は、住宅取得後の税金、保険、修繕や設備更新への備えなどを家計へ組み込んでいないことです。

対策は、住宅ローン返済額だけではなく、住まいに関する年間支出全体を想定してから毎月の返済可能額を決めることです。

住宅ローン返済負担率を確認するチェックリスト

住宅ローンの返済負担率を確認する場合は、事前審査の前から土地・建物の予算を決める段階まで、同じ資金計画を更新しながら確認することがポイントです。

• 前年の年収など、金融機関が確認する収入資料を準備する
• 自動車ローン・教育ローン・カードローンなど現在の借入れを一覧化する
• 各借入れの毎月返済額・年間返済額・完済予定時期を確認する
• 検討している住宅ローン商品の返済負担率の計算条件を金融機関へ確認する
• 毎月の手取り収入と固定費・変動費を家計表で確認する
• 教育費、車、保険、旅行、貯蓄など住宅以外に残したい予算を整理する
• 住宅取得後の税金・保険・維持管理への備えを確認する
• 金利や収入が変化した場合の返済額もシミュレーションする
• 土地・建物・付帯工事・外構・諸費用を見積書で分けて確認する
• 住宅ローン返済額と住宅取得総額の両方を住宅会社と確認する

注文住宅では、最初の資金計画から間取り・仕様を決めるにつれて見積額が変化することがあります。アップルホームの注文住宅では、土地探しから設計・施工まで家づくりを進められるため、住宅ローンだけでなく建築計画を含む予算全体を確認していくことが重要です。

住宅ローンの返済負担率に関するFAQ

住宅ローンの返済負担率については、審査基準の数字と実際の家計負担を混同しないことが回答の前提になります。

住宅ローンの返済負担率は何％までなら安全ですか？

すべての世帯に共通する「安全な何％」という基準はありません。【フラット35】には30％・35％という申込要件がありますが、家計の目安とは別です。手取り収入、生活費、貯蓄、将来支出から返済可能額を確認してください。

住宅ローンの返済比率には自動車ローンも含まれますか？

【フラット35】では、自動車ローン、教育ローン、カードローンなども総返済負担率の対象です。金融機関や商品によって計算条件が異なる場合があるため、現在の借入れ内容を整理して申込予定の金融機関へ確認してください。

「借りられる額」と「返せる額」は何が違いますか？

借りられる額は金融機関の審査条件から決まる借入可能範囲です。返せる額は、住宅取得後も生活費や貯蓄、教育費、住まいの維持費などを確保しながら継続して返済できる金額であり、同じとは限りません。

共働きなら二人の収入を前提に借りても大丈夫ですか？

共働きの収入を前提に資金計画を組む場合は、現在の世帯年収だけでなく、育児や転職、働き方の変更などで収入が変わる場合も確認します。一方の収入が減ったときの返済継続性も含めて判断することが大切です。

埼玉県西部で注文住宅の住宅ローン相談はできますか？

アップルホームでは、所沢・入間・狭山を中心とした埼玉県西部の注文住宅について相談できます。住宅ローンだけでなく、土地・建物・付帯工事・外構・諸費用を含む総予算から資金計画を整理すると判断しやすくなります。

関連リンク

住宅ローンと注文住宅の予算を具体化するときは、次のページも参考にしてください。

• 住宅ローンの金利上昇引当金とは？注文住宅での備え方
• 家づくりで後悔しない住宅ローンの選び方｜マイホーム資金の比較ポイント
• 住宅アドバイザー・スタッフ紹介

返済負担率だけで住宅購入予算を決めず、土地・建物・諸費用と購入後の家計まで一緒に確認しておくと、「借りられる額」と「返せる額」を整理しやすくなります。

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この記事の著者

長野桂子（住宅アドバイザー）

執筆・監修｜長野桂子 （スタッフ紹介ページ）

住宅ローンの返済負担率や資金計画、土地と建物の予算配分など、注文住宅の購入判断に必要な情報を分かりやすく整理する住宅アドバイザー。二級建築士・宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランニングの知見を生かし、埼玉県西部・東京都西部で、借入可能額だけに偏らず将来の暮らしまで見据えた家づくりを一緒に確認します。

二級建築士
宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター
2級ファイナンシャル・プランニング

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