地中埋設物がある土地は買って大丈夫？撤去費用の負担と契約前の確認事項

地中埋設物がある土地でも、注文住宅の建築に支障がないことや、必要な撤去範囲・費用負担が明確になっていれば、購入を検討できます。 一方、埋設物の内容が分からないまま契約すると、建築工事が始まってから追加費用や工期の変更が生じる可能性があります。

特に古家付き土地や建物解体後の更地では、地上から見えないコンクリートの基礎、古い配管、浄化槽などが残っている場合があります。土地の価格だけを見て判断すると、購入後に想定外の費用が発生するかもしれません。

この記事では、地中埋設物の種類、撤去費用を売主と買主のどちらが負担するのか、契約不適合責任の考え方、契約前に確認したい資料や特約について解説します。所沢・入間・狭山など埼玉県西部で土地探しから注文住宅を検討している方は、購入判断の参考にしてください。

この記事の要点

• 地中埋設物がある土地でも、建築への影響と必要な撤去範囲を確認できれば、購入を検討できます。
• 撤去費用は一律に売主負担ではありません。埋設物の告知内容、売買契約の特約、建築への支障、契約不適合の有無を確認することが判断基準です。
• ただし未確認の埋設物まで安全と判断することはできません。契約前に仲介会社・売主へ土地の履歴や撤去条件を、住宅会社へ建築計画への影響を確認してください。

地中埋設物がある土地の購入判断早見表

地中埋設物がある土地を購入する際は、埋設物が建築に影響するか、撤去費用の負担者が決まっているか、契約で対応方法が明確になっているかの3点を基準に判断します。

土地を購入するか迷った場合は、次の順番で確認すると判断材料を整理しやすくなります。

1. 売主や仲介会社から、土地の利用履歴と埋設物の告知内容を確認する。
2. 住宅会社へ配置図や基礎計画を共有し、建築への影響を確認する。
3. 必要な調査・撤去工事について、実施範囲と費用を確認する。
4. 費用負担と未発見の埋設物への対応を売買契約で明確にする。

地中の状態は地表から判断できないため、書面や現地調査で確認できていない範囲が残ることもあります。その場合は、不明な範囲をそのまま購入リスクとして捉えることが重要です。

地中埋設物とは？土地購入前に知りたい種類と影響

地中埋設物とは、土地の地面より下に埋まっている人工物などの総称で、住宅建築では古い基礎、コンクリート片、使用されていない配管などが問題になる場合があります。

地中埋設物の存在自体が直ちに土地の欠陥を意味するわけではありません。重要なのは、その土地で予定している住宅を建築し、必要な設備や外構を施工できるかという点です。

古い基礎・コンクリートガラ・浄化槽など

住宅用地で確認されることがある地中埋設物には、次のようなものがあります。

• 以前の建物のコンクリート基礎や基礎杭
• 建物解体時などに残されたコンクリートガラ・レンガ・瓦
• 使われなくなった給水管・排水管・ガス管
• 古い浄化槽・地下タンク・井戸などの地下構造物
• 擁壁や塀の地中基礎、その他の地下工作物

例えば、古い建物があった土地では、地上の建物を撤去しても、地中の基礎や設備が残っていることがあります。

また、長期間利用されている土地では、過去の建物配置や設備の位置が現在と異なっている場合があります。現地に見えるものだけでは判断できないため、以前の建物の図面や解体資料が重要になります。

埋設物があるだけで撤去が必要とは限らない

地中に何かが埋まっていても、すべてを撤去する必要があるとは限りません。撤去の要否は埋設物の種類・状態・位置・用途と、予定している建築工事との関係から判断します。

例えば、住宅の基礎や給排水管を施工する場所に古いコンクリートが残っていれば、工事に干渉する可能性があります。一方、建築に支障のない位置の構造物については、残置できるか技術的・法的な確認を行う余地があります。

ただし、既存の給排水管やガス管などには現在も使用中のものがあります。隣地に関係する設備や権利関係がある場合もあるため、単に不要そうに見えるという理由で撤去してはいけません。

土壌汚染が疑われる場合も、単なるコンクリートガラの撤去とは異なる対応が必要になることがあります。疑いがあるときは、専門家へ調査の必要性を確認しましょう。

撤去費用は誰が負担する？売主・買主の判断基準

地中埋設物の撤去費用を誰が負担するかは、売買契約で合意した土地の状態、埋設物の告知内容、契約不適合の有無によって判断が変わります。

「地中埋設物が見つかれば必ず売主負担」という一律のルールではありません。売主が撤去して引き渡す場合もあれば、買主が埋設物の存在を承諾し、土地価格などの条件を踏まえて購入する場合もあります。

売主が撤去する条件で購入する場合

売主が地中埋設物を撤去した状態で土地を引き渡すと合意している場合は、その合意内容が基本となります。

ただし、「地中埋設物を撤去する」とだけ記載されていると、どこまで撤去するのかが問題になることがあります。

契約前には次の事項を確認しておきましょう。

• 撤去対象となる埋設物の種類
• 掘削する場所・深さ・範囲
• 撤去費用と処分費用の負担者
• 撤去を完了させる期限
• 工事後の写真や報告書による確認方法
• 未撤去物が残った場合の対応

特に注文住宅を予定している場合は、住宅会社が想定する基礎や設備配管の範囲と、売主が予定する撤去範囲を照らし合わせておくことが大切です。

買主が現況を承諾して購入する場合

売主から埋設物の存在や残置状況について説明を受け、買主がそれを承諾して購入する契約も考えられます。この場合、合意した範囲については買主が撤去費用を負担する条件になることがあります。

例えば、古い基礎が残っていることを前提に土地価格を調整し、買主が住宅建築時に必要な部分を撤去するという取り決めです。

このとき重要なのは、買主が具体的に何の存在を了承し、どの範囲の費用負担を引き受けるのかを明確にすることです。

既知のコンクリート基礎を買主負担で撤去することと、今後見つかるすべての未知の埋設物についても買主が責任を負うことは、同じ内容ではありません。

購入後に未知の埋設物が見つかった場合

土地の引渡し後、住宅の基礎工事などで初めて埋設物が見つかるケースでは、契約不適合責任が問題になる可能性があります。

ただし、売主へ費用を請求できるかは、契約で予定された土地の品質、埋設物の性質、建築への影響、責任を制限する特約などを確認する必要があります。

不動産会社が仲介していたからといって、仲介会社が当然に撤去費用を負担するわけでもありません。売主の契約上の責任と、仲介会社による説明の適否は分けて検討する必要があります。

撤去費用を左右する主な要因

地中埋設物の撤去費用は、土地の広さだけでは決まりません。主に次の条件によって変わります。

• 埋設物の材質・大きさ・数量
• 埋まっている深さと分布範囲
• 重機が敷地へ進入できるか
• 掘削時に周囲の建物や擁壁へ影響がないか
• 搬出経路や車両の条件
• 廃棄物の分別・運搬・適正処分の方法
• 撤去後の埋戻し・整地・地盤への対応

特に、地中に大きな構造物が残っている場合は、掘削作業だけでなく、切断・破砕・運搬・処分・埋戻しなどの工程が必要になることがあります。

埋設物の量や深さが確認できていなければ、正確な撤去費用を算出できないこともあります。概算見積もりを取得した場合は、見積もりに含まれる範囲と、追加費用が発生する条件を確認しておきましょう。

地中埋設物と契約不適合責任の関係

地中埋設物が契約不適合責任の対象になるかは、売買契約で合意した土地の品質や利用目的に対して、実際の土地が適合しているかが判断の中心になります。

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が種類・品質・数量などについて契約内容に適合していない場合に、一定の要件のもとで売主が負う責任です。

埋設物があれば必ず契約不適合になる？

地中埋設物が存在するという事実だけで、必ず契約不適合になるわけではありません。

例えば、住宅建築を目的として購入した土地で、予定している建物の基礎工事を妨げる大量のコンクリートガラなどが見つかった場合には、契約不適合が問題になる可能性があります。

一方、埋設物が存在していても、建築に大きな支障がなく、契約上も埋設物が全くないことまで合意していなかった場合には、売主の責任が認められないこともあります。

実際に、2023年11月6日の東京地裁の裁判例では、土地の境界付近に埋設されていた排水管などについて、住宅建築への大きな支障が認められず、土地全体に埋設物が存在しないことも契約内容とは認められなかったため、買主の請求が棄却されています。

参考：不動産適正取引推進機構｜地中埋設物の裁判例（RETIO第138号・PDF）

このように、土地購入時には「埋設物があるか」だけでなく、「どのような状態の土地を売買する契約なのか」を確認することが重要です。

民法上の請求と通知期間

民法では、契約内容に適合しない目的物が引き渡された場合に、一定の要件のもとで買主が履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを求めることができると定めています。

地中埋設物の場合は、状況に応じて撤去を求めることや、撤去費用に関する損害賠償などが問題になることがあります。ただし、請求できる内容や範囲は法律上の要件と契約条件によって異なります。

また、民法第566条では、売買の目的物の種類または品質に関する契約不適合について、原則として買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があるとされています。

これは「土地の購入日から必ず1年」という意味ではありません。なお、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失により知らなかった場合には例外があります。

不適合を通知することと、損害賠償などの請求権を行使することは別の手続きです。契約で定める期間や請求権の消滅時効なども別途問題になるため、埋設物を発見した場合は状況を記録し、速やかに売主・仲介会社へ連絡して、必要に応じて法律の専門家に確認しましょう。

法令参考：e-Gov法令検索｜民法（第562条〜第566条、第572条）

免責特約と売主が宅建業者の場合の違い

土地の売買契約には、売主が契約不適合責任を負わないとする特約が設けられる場合があります。

ただし、免責特約があれば売主が必ずすべての責任を免れるわけではありません。民法第572条では、売主が知りながら告げなかった事実などについて、免責特約によっても責任を免れられない旨が定められています。

また、売主が宅地建物取引業者で、買主が一般消費者の場合には、宅地建物取引業法第40条による特約の制限があります。種類・品質に関する契約不適合の通知期間について、引渡しから2年以上とする特約の場合などを除き、民法より買主に不利な特約はできません。

法令参考：e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法（第40条）

したがって、個人が売主となる土地と、不動産会社が自ら売主となる土地では、確認すべき責任条項が異なることがあります。

「不動産会社から紹介された土地」でも、実際の売主が個人で、不動産会社は仲介だけを行っている場合があります。契約書に記載された売主の立場を最初に確認してください。

古家付き土地を買う前に確認する資料と契約条項

古家付き土地を購入する場合は、建物解体の予定だけでなく、地中の基礎・設備までどの範囲を撤去する契約なのかを確認することが重要です。

古家の解体範囲と過去の利用履歴

古家付き土地とは、既存の建物が残った状態で売買される土地です。売主が解体して引き渡すのか、買主が購入後に解体するのかによって、工事の負担者や確認すべき資料が変わります。注文住宅を建てる場合は、既存建物を解体してから新しい住宅を建築するケースがあります。

ただし、建物の解体工事が予定されていても、地中のすべての構造物が撤去対象とは限りません。

契約前には、建物解体の見積書や工事範囲を確認し、次のような点を整理しておきましょう。

• 建物本体以外の基礎・土間コンクリートの撤去範囲
• 地下にある浄化槽や古い配管の取り扱い
• 井戸や地下タンクなどの存在が確認されているか
• 建物解体中に新たな埋設物が見つかった場合の取り扱い
• 解体後の整地や埋戻しをどこまで行うか

以前の建物配置図や設備図が残っていれば、建築予定地のどこに埋設物がある可能性があるかを検討する材料になります。

土地探しの段階から建築計画を並行して考えたい場合は、アップルホームの土地探しサポートも参考にしてください。

売主・仲介会社に確認したい資料

地中埋設物のリスクを整理するには、売買契約書だけでなく、土地の過去の利用状況を把握できる資料も確認します。

• 物件状況等報告書（告知書）
• 売買契約書案・特約条項
• 重要事項説明書案
• 過去の建物配置図・建築図面・設備図
• 過去の解体見積書・解体工事記録・施工写真
• 埋設物や土壌に関する調査報告書（実施されている場合）
• 現況測量図・確定測量図・境界関係資料

ただし、測量図は主に土地の形状や境界を確認するための資料であり、それだけで地中埋設物の有無が分かるものではありません。

また、「地中埋設物なし」という記載があっても、全面的な地中調査によって存在しないことが確認されたのか、売主が把握していないという意味なのかで情報の確実性は異なります。

調査の有無や範囲について、仲介会社を通じて売主へ確認しておくことが大切です。

売買契約で明確にしたい条件

地中埋設物に関する認識の違いを減らすためには、契約書の特約に具体的な条件を定めることが重要です。

例えば、次の内容を確認します。

1. 既知の埋設物について、売主と買主のどちらが撤去するか。
2. 撤去する場合、対象物・場所・深さ・費用・期限をどう定めるか。
3. 引渡し前後に新たな埋設物が発見された場合、誰がどの手順で調査・協議するか。
4. 追加撤去費用の負担範囲や上限をどう扱うか。
5. 調査結果などから建築に大きな支障が判明した場合、契約解除や条件変更についてどのように取り決めるか。

契約解除や価格変更などの条件は、当事者の合意と法律上の要件によって判断されます。希望する対応が自動的に認められるわけではないため、必要な条件を契約締結前に具体化しておきましょう。

また、売主が所有している土地を契約前に試掘する場合は、売主の承諾や調査方法の調整が必要です。調査そのものが難しい場合には、未確認範囲の扱いを契約条件として検討します。

撤去費用の見積もりと購入判断の手順

地中埋設物の撤去費用を検討する場合は、埋設物の位置と建築計画を照合し、必要な撤去範囲を決めたうえで見積もりを取得することが基本です。

土地全体を掘り返して調べることは、費用や所有者の承諾などの面から難しい場合もあります。確認できる情報と不明な情報を分けながら、購入判断を進めることが現実的です。

おすすめの確認順序は次のとおりです。

1. 土地の状況を整理：売主の告知、古家の解体資料、過去の利用履歴を確認する。
2. 建築計画と照合：配置図、基礎計画、給排水計画から埋設物との干渉を確認する。
3. 必要な調査を検討：売主の承諾や現地条件を踏まえ、追加調査の必要性を確認する。
4. 撤去費用を見積もる：掘削、撤去、運搬、処分、埋戻し、追加費用の条件まで確認する。
5. 契約条件を決める：誰が費用を負担し、想定外の埋設物が見つかった場合にどう対応するか書面で整理する。

見積書は工事範囲と処分費用まで確認

地中埋設物の撤去見積もりでは、総額だけを比較せず、どの作業が含まれているのかを確認しましょう。

特に注意したいのは、撤去工事の見積もりに含まれない範囲です。工事開始後に別の埋設物が見つかった場合、追加費用が必要になることがあります。

見積書には、どの調査結果を前提に金額を算出したのか、どの範囲まで対応するのか、追加費用が発生した場合の手続きを確認しておきましょう。

土地価格と建築総予算を一緒に比較する

土地の購入判断では、販売価格だけではなく、注文住宅の建築に必要な費用を含めた総予算で比較します。

例えば、地中埋設物の撤去が必要な土地では、次の費用を整理しておくことが大切です。

• 土地購入費用と諸費用
• 既存建物の解体費用
• 地中埋設物の調査・撤去費用
• 必要に応じた地盤調査・地盤改良費用
• 住宅本体の建築費用
• 給排水・外構などの付帯工事費用
• 想定外の工事に備える予備費

地中埋設物の撤去と地盤改良は、目的や工事内容が異なる場合があります。埋設物を取り除いたからといって、地盤補強が不要になると決まるわけではありません。

土地の条件と建築工程の関係を確認したい方は、注文住宅の家づくりの流れも参考にしてください。

所沢・入間・狭山で土地を探す際の注意点

所沢・入間・狭山など埼玉県西部で注文住宅用の土地を探す場合も、土地ごとの利用履歴、既存建物の状況、周辺条件を確認することが重要です。

同じ地域内でも、以前から住宅地として使われていた土地、建物を解体した土地、過去に別の用途で利用されていた土地では、確認したい事項が異なります。

例えば、古家付き土地なら基礎や浄化槽の有無、擁壁がある土地なら地中部分の構造、既存配管がある土地なら新築時の接続・撤去方法などを確認します。

土地の道路付けや敷地形状によっては、撤去工事の重機や搬出車両が入りにくい場合もあります。埋設物の種類だけでなく、工事の実施条件も確認しておくことが大切です。

また、一般的な地中埋設物とは別の確認事項として、埋蔵文化財があります。

文化庁によると、周知の埋蔵文化財包蔵地で土木工事などを行う場合には、文化財保護法に基づく事前の届出等が必要です。土地によっては確認調査や工事計画の調整が必要になることがあります。

参考：文化庁｜埋蔵文化財

所沢市では埋蔵文化財包蔵地の照会方法を案内しており、狭山市でも所在地をもとに担当窓口などへ照会する仕組みがあります。対象地が該当するかは、それぞれの自治体で確認してください。

• 所沢市｜埋蔵文化財包蔵地の照会について
• 狭山市｜埋蔵文化財の照会及び届出

なお、埋蔵文化財と、解体工事で残されたコンクリートガラなどの地中埋設物は異なるものです。確認する行政手続きや費用負担の考え方を混同しないようにしましょう。

所沢市で注文住宅を検討している方は、所沢市の注文住宅もあわせてご覧ください。

地中埋設物で起きやすい3つの失敗と対策

地中埋設物に関するトラブルを避けるには、土地の状態に対する思い込みを減らし、確認内容と費用負担を契約前に具体化することが重要です。

古家を解体すれば地中もきれいになると思い込む

失敗内容は、古家の解体後に地中の基礎や配管が残り、追加の撤去工事が必要になることです。

原因として、建物の解体と地中埋設物の撤去が同じ工事範囲だと思い込み、解体見積書の対象を確認していなかったことが考えられます。

対策は、契約前に解体工事の内訳を確認し、地中基礎・配管・浄化槽などの扱いを売主や解体業者へ確認することです。可能であれば住宅会社にも資料を共有し、新築工事との干渉を確認しておきましょう。

「現況有姿」の意味を確認せず契約する

失敗内容は、現況有姿での引渡しを了承した結果、買主と売主で地中埋設物の取り扱いについて認識が異なってしまうことです。

原因は、「現況のまま引き渡す」という条件が、地中埋設物の撤去義務や契約不適合責任についてどこまで定めているのかを確認していなかったことにあります。

対策は、現況有姿という表現だけで判断せず、契約不適合責任に関する条項と地中埋設物の特約を別々に確認することです。

売主がどの範囲の責任を負い、買主が何を了承するのか、書面で具体的に整理しましょう。

埋設物を発見してすぐ撤去してしまう

失敗内容は、建築工事中に地中埋設物を見つけ、記録や連絡を十分に行わないまま撤去した結果、後から埋設物の内容や必要な費用を確認しにくくなることです。

原因は、工程を優先して撤去を進めたことで、埋設物の位置・数量・状態などの証拠が残らなかったことにあります。

対策は、安全を確保したうえで、工事担当者に発見位置や状況を記録してもらい、売主や仲介会社へ速やかに連絡することです。

写真、位置図、撤去前の状態、見積書などを保存し、売主側の立会いや確認が必要かを協議してから、必要な対応を進めましょう。

ただし、危険な埋設物が疑われる場合や安全確保のために緊急対応が必要な場合は、工事担当者や専門業者の判断を優先してください。

土地売買契約前のチェックリスト

土地売買契約前には、売主から得られる情報と住宅会社による建築面の確認を照合し、未確認事項を残したまま契約条件を決めないことが重要です。

次の項目を、土地購入の検討時に使うチェックリストとして活用してください。

• □ 物件状況等報告書に、地中埋設物の有無・不明事項について記載があるか。
• □ 売主が把握している土地の過去の利用履歴を確認したか。
• □ 古家付き土地の場合、解体見積書と撤去範囲を確認したか。
• □ 過去の建物配置図や設備図、解体工事写真が残っているか確認したか。
• □ 地中埋設物の調査が実施されている場合、その範囲と結果を確認したか。
• □ 住宅会社へ配置図・基礎計画・給排水計画を共有したか。
• □ 必要な撤去工事の範囲と見積金額を確認したか。
• □ 売主と買主の費用負担を契約書で明確にしたか。
• □ 未知の埋設物が発見された場合の通知・協議・費用負担方法を確認したか。
• □ 契約不適合責任の対象・期間・免責特約を確認したか。
• □ 追加工事が必要な場合も含めて資金計画を検討したか。
• □ 埋蔵文化財など、所在地に応じた行政上の確認事項を調べたか。

これらはすべての土地で同じ調査を行う必要があるという意味ではありません。土地の履歴、既存建物の状況、建築計画に応じて必要な確認を選ぶことが重要です。

建築予定地の条件を整理する際は、アップルホームの注文住宅も参考に、土地と建物を別々ではなく一つの計画として検討しましょう。

土地購入の判断では、価格が安いかどうかだけでなく、希望する住宅を予算内で建築できる条件が整っているかが重要です。

よくある質問（FAQ）

地中埋設物のある土地の購入について、契約前によく確認しておきたい疑問をまとめました。

地中埋設物が見つかった土地は買わない方がよいですか？

必ずしも購入を避ける必要はありません。埋設物の種類・位置・深さと、予定する建物の基礎や給排水工事への影響を確認し、必要な撤去範囲と費用負担を契約前に書面で決められるかが判断のポイントです。

地中埋設物の撤去費用は売主と買主のどちらが負担しますか？

売主負担と決まっているわけではありません。引渡し前の撤去義務や買主負担の合意があるか、発見した埋設物が契約内容に適合しないかで判断が変わります。売買契約書の特約と告知内容を確認してください。

古家付き土地で解体後にコンクリートガラが出たら請求できますか？

売主へ撤去や費用負担を求められるかは、古家の解体範囲、埋設物についての説明、契約不適合責任の特約などによります。工事前後の写真と見積書を残し、処分前に売主・仲介会社へ速やかに通知して協議してください。

契約不適合責任の通知は購入から1年以内ですか？

民法566条の原則は購入日からではなく、不適合を知った時から1年以内の通知です。ただし契約上の期間や売主が宅建業者かどうかで扱いが異なります。契約書と関係法令を確認し、発見時には早めに連絡してください。

所沢・入間・狭山で土地購入前にどこへ相談すればよいですか？

まず仲介会社や売主に土地の利用履歴、解体資料、物件状況等報告書を確認し、住宅会社に配置図と基礎計画から工事への影響を見てもらいましょう。埋蔵文化財の区域や届出は、所在地の自治体担当窓口に確認してください。

関連リンクと注文住宅の相談

地中埋設物がある土地の購入判断では、土地の調査・売買契約・建築計画を切り離さずに検討することが大切です。

土地探しや注文住宅の計画に役立つ関連情報もご確認ください。

• 更地と古家付き土地の選び方｜解体費用と注意点
• 地盤改良費はいつ分かる？土地購入前の確認点
• 都市計画道路予定地は買って大丈夫？建築制限と確認事項

地中埋設物や古家の解体条件が気になる土地は、購入を決める前に、住宅会社と建築計画・追加費用の可能性を確認しておくと判断しやすくなります。

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この記事の著者

長野桂子（住宅アドバイザー）

執筆・監修｜長野桂子 （スタッフ紹介ページ）

長野桂子は、埼玉県西部・東京都西部で住まいを検討する方に向けて、土地探しから注文住宅の計画までを整理する住宅アドバイザーです。二級建築士・宅地建物取引士の知見をもとに、地中埋設物の告知内容、古家付き土地の解体範囲、建築計画への影響などを、契約書・配置図・見積書を照らし合わせながら確認するポイントを解説します。購入前に何を質問すべきか、判断材料を一つずつ整理することを大切にしています。

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