住宅ローン減税は40m²台の家でも使える？2026年の40m²・50m²要件を解説

2026年の住宅ローン減税では、一定の条件を満たせば床面積40m²以上50m²未満の住宅でも減税を利用できます。一方で、「40m²以上なら誰でも同じ条件」というわけではありません。

特に確認したいのが、合計所得金額1,000万円の基準と、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せです。40m²台のコンパクトな家を検討する方は、間取りを決める前に「40m²で足りるケース」と「50m²以上が必要になるケース」を整理しておきましょう。

※本記事は2026年9月24日時点の国土交通省・国税庁の公表内容をもとに整理しています。個別の税務判断は所得状況、入居時期、住宅性能、名義などによって変わるため、最終的には税務署・税理士等へご確認ください。

この記事の要点

• 2026年の住宅ローン減税では、新築・既存住宅とも床面積要件が原則40m²以上へ緩和されています。
• 40m²以上50m²未満で利用する場合は合計所得金額1,000万円以下が重要な条件となり、床面積は登記事項証明書の表示で判断します。
• ただし子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せを利用する場合や、合計所得金額が1,000万円を超える場合は50m²以上が必要です。

2026年の住宅ローン減税は40m²台でも使える？

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して一定の要件を満たす住宅を新築・取得した場合などに、年末の住宅ローン残高をもとに所得税等から控除を受けられる制度です。2026年以降については適用期限が2030年まで延長され、新築・既存住宅とも床面積要件が40m²以上へ緩和されています。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

国土交通省は、住宅ローン減税について年末のローン残高の0.7％を所得税等から控除する仕組みとして案内しています。新築住宅では住宅性能に応じて借入限度額が異なり、対象となる住宅では最大13年間の控除期間が設定されています。

制度改正全体の流れを先に確認したい方は、令和8年度住宅税制改正と住宅ローン減税の解説もあわせてご覧ください。

40m²以上50m²未満も対象になり得る

2026年に入居する住宅では、床面積が40m²以上50m²未満であっても、一定の条件を満たせば住宅ローン減税の対象になり得ます。

国税庁では、40m²以上50m²未満の住宅を「小規模居住用家屋」として整理しています。2026年以降の新築住宅でこの床面積帯を利用する場合は、住宅ローン減税の対象となる省エネ性能等を備えた住宅であることに加え、合計所得金額などの条件を確認する必要があります。

「床面積要件が40m²になった」という情報だけを見ると、50m²未満でも従来とまったく同じ条件で利用できるように感じるかもしれません。しかし実際には、40m²台には追加で確認すべき条件があります。

床面積は登記事項証明書で判断する

特に注意したいのが、住宅ローン減税における床面積の測り方です。国税庁は登記事項証明書に表示されている床面積で判断するとしています。

注文住宅では設計図や不動産広告、打ち合わせ資料などにさまざまな面積が表示されるため、「図面上では40m²を超えているから大丈夫」と思い込まないことが大切です。住宅ローン減税を前提に40m²台ぎりぎりの計画をする場合は、設計段階で登記上の床面積がどの程度になる見込みかを確認しておきましょう。

マンションの場合は共用廊下や階段などを含めず、登記事項証明書上の専有部分の床面積で判断します。一戸建てでもマンションでも、税制上の面積と普段目にする販売資料等の面積が必ずしも同じとは限りません。

50m²以上が必要になる2つのケース

40m²以上へ要件が緩和された一方で、2026年の住宅ローン減税では50m²以上が必要になる代表的なケースが2つあります。コンパクト住宅を検討している方は、ここを先に確認すると判断しやすくなります。

合計所得金額が1,000万円を超える場合

40m²以上50m²未満の住宅で住宅ローン減税を利用するには、その年分の合計所得金額が1,000万円以下であることが条件です。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

一方、床面積50m²以上の一般的なケースでは、住宅ローン減税そのものの所得要件は合計所得金額2,000万円以下です。そのため、住宅の床面積が45m²で合計所得金額が1,000万円を超える場合、床面積要件の面で対象外になる可能性があります。

ここで注意したいのは、「年収」と「合計所得金額」は同じ数字ではないことです。給与所得者の場合も年収額だけを見て自己判断せず、該当しそうな方は税務署や税理士へ確認してください。

子育て世帯等の借入限度額上乗せを使う場合

もう一つ重要なのが、子育て世帯・若者夫婦世帯に設けられている借入限度額の上乗せ措置です。

国税庁が示す2026年以降の取扱いでは、40m²以上50m²未満の特例認定住宅等について、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置は利用できません。国土交通省も、上乗せ措置の利用者について床面積50m²以上が必要と案内しています。

出典：国税庁「住宅借入金等特別控除」／国土交通省「住宅ローン減税」

つまり、子育て世帯だから40m²台では住宅ローン減税そのものが使えない、という意味ではありません。所得や住宅性能などの条件を満たせば基本枠を利用できる可能性がありますが、子育て世帯等向けの上乗せ枠まで利用したい場合は50m²以上と考えるのがポイントです。

なお、子育て世帯等の判定には年齢や扶養親族の条件があります。国税庁では、19歳未満の扶養親族を有する方や、一定の40歳未満の夫婦等を対象として整理しています。

40m²台と50m²以上を条件別に比較

床面積・所得・上乗せ措置を比較

40m²台と50m²以上で何が変わるのかを、家づくりを検討する方向けに整理すると次のようになります。

特に40m²台で計画する場合、「40m²を超えているか」だけでなく、所得・住宅性能・上乗せ措置をセットで確認することが大切です。

新築は住宅性能の確認も必要

床面積が条件を満たしていても、それだけで新築住宅が住宅ローン減税の対象になるわけではありません。2026年の新築住宅では、長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅性能によって制度上の区分や借入限度額が変わります。

例えばZEH水準省エネ住宅は、国土交通省・国税庁では断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上などの要件が示されています。住宅性能を証明する書類も必要になるため、完成後に初めて確認するのではなく、設計・契約段階から住宅会社へ確認しておくことが大切です。

住宅ローン減税は「ローンの制度」だけに見えますが、注文住宅では住宅性能・床面積・入居時期・証明書類がつながっています。資金計画と設計を分けて考えないほうが、手戻りを防ぎやすくなります。

40m²台の注文住宅を選ぶときの判断基準

減税のためだけに面積を決めない

住宅ローン減税の40m²要件が広がったことで、コンパクト住宅は税制面でも選択肢に入りやすくなりました。ただし、税制に適合することと、その家が家族にとって暮らしやすいことは別です。

特に子育てファミリーの場合は、現在必要な広さだけでなく、子どもの成長、収納量、在宅勤務、来客、洗濯動線、将来的な個室の必要性まで考えておきたいところです。床面積を数m²減らしたことで住宅価格が下がっても、収納家具を増やしたり、住み始めてから窮屈さを感じたりすれば、本来の目的から外れてしまいます。

一方で、廊下を短くする、LDKと多目的スペースを兼用する、造作収納を適切に配置するなど、設計によって同じ床面積でも使いやすさは大きく変わります。アップルホームでは、高性能住宅と無駄のない面積計画を組み合わせた注文住宅をご提案しています。

土地・建物・住宅ローンを一緒に考える

狭山市・所沢市・川越市・入間市など埼玉県西部で土地から家づくりを始める場合、床面積だけ先に決めるよりも、土地代・建物代・諸費用・住宅ローンをまとめて比較する方法が現実的です。

例えば、希望エリアを優先して土地費用が上がる場合、建物をコンパクトにして総予算を整える考え方があります。一方で、住宅ローン減税の子育て世帯等向け上乗せを利用する予定なら、50m²以上という条件も含めてプランを検討する必要があります。

注文住宅は土地探しから完成まで複数の判断が連続します。アップルホームの注文住宅の家づくりの流れでは、資金計画・住宅ローン・土地探しから設計、施工までの進め方をご紹介しています。

住宅性能によって借入限度額も変わる

2026年新築住宅の主な借入限度額

2026年の新築住宅では、住宅ローン減税の借入限度額は住宅性能によって異なります。国土交通省が公表している主な区分は次のとおりです。

40m²以上50m²未満の住宅では、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当していても、この表の上乗せされた借入限度額は利用できません。そのため、例えばZEH水準省エネ住宅で45m²の新築住宅を取得し、その他の要件を満たす場合は、子育て世帯等であっても借入限度額は基本枠の3,500万円を前提に確認することになります。

※実際の控除可能額は借入限度額に0.7％を掛けた金額がそのまま必ず戻るという意味ではありません。住宅ローン年末残高、所得税額、住民税からの控除上限、入居年などによって異なります。

減税額と住宅予算は別々に考える

住宅ローン減税は家計にとって大切な制度ですが、「減税を最大化するために借入額を増やす」という考え方には注意が必要です。

住宅ローンは長期間返済していくため、毎月返済額、教育費、車の買い替え、修繕費、固定資産税なども含めて考える必要があります。住宅ローン減税で受けられる控除は、あくまで資金計画を支える一要素です。

40m²台にするか50m²以上にするかも、減税額だけではなく「希望する暮らしに必要な面積」「土地と建物の総額」「将来の家族構成」の3点で判断すると整理しやすくなります。

よくある失敗と対策

設計図の面積だけで判断する

1つ目は、設計図などに記載された面積だけを見て「40m²を超えているから住宅ローン減税を使える」と判断してしまうことです。

住宅ローン減税では登記事項証明書に表示される床面積を基準にします。40m²ぎりぎりのプランでは、計画途中の数字だけで判断せず、住宅会社や登記を担当する専門家と確認しながら進めましょう。税制適用を前提とするなら、余裕を持った面積計画にすることも検討材料です。

子育て世帯なら自動的に上乗せされると思う

2つ目は、「子どもがいるので借入限度額の上乗せを使える」と床面積を確認せずに考えてしまうことです。

2026年以降、40m²以上50m²未満の住宅では、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せは利用できません。上乗せを前提に資金シミュレーションをする場合は、住宅の床面積を50m²以上にする必要があります。

減税を優先して暮らしに必要な面積を削る

3つ目は、住宅価格を抑えることを優先しすぎて、暮らしに必要な面積まで削ってしまうことです。

コンパクト住宅には、建築費を抑えやすい、家事動線を短くしやすい、冷暖房する空間を抑えやすいといったメリットがあります。一方、家族構成によっては収納や個室が不足する場合もあります。

「40m²でも減税を使えるから40m²台にする」のではなく、「自分たちに必要な広さを検討した結果、40m²台が合理的で、そのうえで住宅ローン減税の条件も満たせる」という順番で考えるのがおすすめです。

住宅ローン減税と40m²・50m²のFAQ

Q1. 2026年は床面積45m²の新築住宅でも住宅ローン減税を使えますか？

一定の省エネ性能など住宅側の要件を満たし、合計所得金額が1,000万円以下などの条件を満たせば利用できる可能性があります。床面積は登記事項証明書の表示で判断します。

Q2. 子育て世帯なら40m²台でも借入限度額の上乗せを受けられますか？

受けられません。2026年以降、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置を利用する場合は床面積50m²以上が必要です。

Q3. 合計所得金額が1,000万円を超える場合、40m²台の住宅は対象になりますか？

40m²以上50m²未満の住宅に適用される床面積緩和は、合計所得金額1,000万円以下が条件です。1,000万円を超える場合は50m²以上の床面積要件を確認する必要があります。

Q4. 住宅ローン減税の床面積は間取り図の面積を見れば分かりますか？

税制上は登記事項証明書に表示される床面積で判断します。設計図や広告上の面積と異なることがあるため、40m²台で計画する場合は早めに確認しましょう。

Q5. 40m²台と50m²以上のどちらを選ぶべきですか？

減税条件だけで決めるのではなく、家族構成、収納、将来の個室、土地と建物の総予算、住宅ローン返済額を確認したうえで判断することが大切です。子育て世帯等の借入限度額上乗せを利用する予定なら50m²以上が必要です。

関連情報と家づくり相談

住宅ローン減税は、床面積だけではなく所得、住宅性能、入居時期、ローン期間など複数の条件を満たして初めて利用できます。制度の適用条件を確認したうえで、土地・建物・住宅ローンを一つの資金計画として考えることが重要です。

実際に住宅ローン減税を申請する段階になったら、2026年版の住宅ローン控除の申請方法・必要書類もご確認ください。

制度の一次情報と本記事での確認日は、次の「参照資料・制度確認日」にまとめています。

アップルホームでは、狭山市・所沢市・川越市・入間市をはじめとした埼玉県西部で、土地探しから資金計画、住宅性能、間取りまでまとめてご相談いただけます。40m²台のコンパクト住宅と50m²以上の計画で迷っている場合も、減税だけでなく将来の暮らしや総予算を含めて比較してみましょう。

注文住宅・資金計画を相談する

参照資料・制度確認日

制度確認日：2026年9月24日

• 国土交通省「住宅ローン減税」：令和8年度税制改正による適用期限、床面積要件、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ措置などを確認。
• 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」：40m²以上50m²未満の住宅、合計所得金額1,000万円以下の要件、登記事項証明書による床面積の判断、2026年以降の借入限度額上乗せ措置の取扱いなどを確認。

※住宅ローン減税の制度内容は、税制改正や関係機関の更新により変更される場合があります。実際に適用を受ける際は、国土交通省・国税庁の最新情報をご確認ください。

この記事の著者

長野桂子（住宅アドバイザー）

執筆・監修｜長野桂子 （スタッフ紹介ページ）

長野桂子（住宅アドバイザー）は、注文住宅の資金計画や住宅ローン、土地と建物の予算配分を整理しながら、家族ごとの優先順位を言語化する家づくり相談に携わっています。二級建築士・宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランニングの知見を活かし、埼玉県西部・東京都西部で、住宅性能と資金計画を横断して検討する方をサポートしています。

二級建築士
宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター
2級ファイナンシャル・プランニング

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