注文住宅のつなぎ融資とは？土地代・着工金・中間金の支払いを時系列で解説

土地代から引き渡しまでの支払い順を整理

注文住宅では、住宅ローンが実行される前に土地代・着工金・中間金などの支払いが発生することがあります。その不足分を一時的に補う方法がつなぎ融資です。

ただし、狭山不動産の対象分譲地でアップルホームの注文住宅を建てる場合は、土地と建物を同時に決済するため、土地の先行決済がありません。その結果、つなぎ融資を利用せずに家づくりを進められることが大きなメリットです。

注文住宅のつなぎ融資とは

住宅ローン実行前の支払いを補う短期融資

つなぎ融資とは、住宅ローンの本融資が実行されるまでの間に必要となる支払いを補うための短期融資です。

注文住宅では、建物が完成する前に、土地の残代金、工事の着工金、中間金などを支払うケースがあります。一方、多くの住宅ローン商品では、完成した建物の引き渡し時に融資金を受け取るため、それ以前の支払いに住宅ローン本体を使えないことがあります。

そこで金融機関や提携する保証会社などから一時的に資金を借り、建物完成時に実行される住宅ローンで返済するのが、つなぎ融資の基本的な仕組みです。

注文住宅で必要になりやすい理由

建売住宅や完成済みマンションは、通常、引き渡しと住宅ローン実行を同じ日に行いやすい購入形態です。これに対して注文住宅は、土地購入、設計、着工、上棟、完成と段階を踏んで進みます。

工事の進行に合わせて建築会社へ代金を支払う契約では、完成前に複数回の支払いが必要です。自己資金だけでまかなえず、住宅ローンを分割して受け取ることもできない場合に、つなぎ融資が必要になります。

ただし、すべての注文住宅でつなぎ融資が必須になるわけではありません。金融機関が土地先行融資や分割融資に対応している場合や、土地と建物を同時決済できる仕組みを利用する場合は、つなぎ融資を使わずに建築できることがあります。

土地契約から引き渡しまでの支払い順

支払いの時期と割合は、土地の売買契約、建築会社の工事請負契約、金融機関の商品条件によって異なります。次の表は、一般の土地を購入して注文住宅を建てる場合の一例です。

家づくりの支払いは時系列で確認

※時期、支払い回数、割合は一般的な例です。狭山不動産の対象分譲地でアップルホームの注文住宅を建てる場合は、土地と建物を同時に決済するため、この一般的な流れとは異なります。

土地の手付金と残代金

一般の土地売買では、売買契約時に売買代金の一部を手付金として支払うことがあります。金額や扱いは契約によって異なり、融資実行前に必要になるため、自己資金での用意を求められるケースがあります。

その後の土地決済では、手付金を差し引いた残代金に加え、登記費用、仲介手数料、固定資産税等の精算金などが必要になる場合があります。

土地代がつなぎ融資の対象になるか、土地先行融資を利用するかは金融機関によって異なります。着工金と中間金だけをつなぎ融資の対象とする商品もあるため、「つなぎ融資があるから土地代も借りられる」と決めつけないことが大切です。

土地の決済は最初の大きな支払い

契約金・着工金・中間金

工事請負契約後は、建築会社の支払い条件に沿って、契約金、着工金、中間金などを支払います。着工金は資材や工事の準備、中間金は上棟前後など工事の進行に応じた支払いとして設定されることがあります。

金額を「建築費の何％」と定める会社もあれば、工事段階ごとの定額とする会社もあります。支払い名称も契約金、着工金、上棟金、中間金など会社によって異なるため、名称よりも支払日と金額を確認しましょう。

着工・上棟時にも支払いが発生

完成時の最終金と住宅ローン実行

建物が完成し、完了検査や施主検査などを経て引き渡しを受ける際に、住宅ローン本融資が実行されます。融資金から建築会社への最終金を支払い、つなぎ融資を利用している場合は元金と利息などを精算します。

つなぎ融資の利息を融資期間中に支払う商品もあれば、本融資時にまとめて精算する商品もあります。融資金から利息や手数料が差し引かれる場合は、建築会社への支払いに必要な金額が不足しないか確認が必要です。

つなぎ融資が必要か判断する基準

自己資金で先行支払いをまかなえるか

最初に、土地の手付金、土地決済、契約金、着工金、中間金を時系列で並べ、各時点の自己資金残高を確認します。

預貯金のすべてを先行支払いに使うと、引っ越し、家具・家電、登記、火災保険、外構などに必要な資金が不足する可能性があります。出産、教育費、車の買い替えなど近い将来の支出も踏まえ、生活予備費を残して判断しましょう。

建築会社の支払い条件はどうなっているか

つなぎ融資の必要額は、工事請負金額だけでは決まりません。建築会社が、いつ、何回、いくらの支払いを求めるかによって変わります。

請負契約前に、次の内容を書面で確認すると整理しやすくなります。

• 契約金、着工金、中間金、最終金の金額と期限
• 土地代を建物完成前に決済する必要があるか
• 土地と建物を同時に決済できる仕組みがあるか
• 追加工事や仕様変更分を支払う時期
• 工期が延びた場合の支払いと引き渡し予定

金融機関がどの融資方法に対応しているか

金融機関によって、つなぎ融資、土地先行融資、分割融資への対応は異なります。同じ金融機関でも、申し込む住宅ローン商品や窓口によって条件が変わることがあります。

金利だけで候補を絞らず、土地代、着工金、中間金のどこまで対応できるか、実行可能な回数、申込期限、必要書類を確認しましょう。

つなぎ融資の申し込みから返済まで

住宅ローンの審査と一緒に相談する

つなぎ融資は、将来実行される住宅ローンで返済することを前提とした商品です。そのため、住宅ローン本体の審査承認が契約条件になることがあります。

土地の売買契約書、工事請負契約書、建築確認済証、支払い予定表などの提出を求められる場合があるため、土地契約の直前ではなく、土地探しと建物計画を進める段階から金融機関へ相談するのが安心です。

必要な時期に分けて融資を受ける

つなぎ融資は、土地決済、着工、上棟などの支払い時期に合わせ、複数回に分けて実行する商品があります。ただし、対象となる支払いと実行回数は商品ごとに異なります。

金融機関によっては、土地代は土地先行融資、着工金・中間金はつなぎ融資という組み合わせになることもあります。土地、建物、諸費用を一つの表にまとめ、どの資金で支払うかを割り当てましょう。

住宅ローン実行時に精算する

建物完成後、住宅ローン本融資が実行されると、つなぎ融資の元金、未払い利息、手数料などを精算します。

借入期間中は元金返済を行わず、利息だけを支払う商品や、利息も本融資時に精算する商品があります。現在の家賃と返済が重なるかどうかも、商品選びの重要な確認点です。

つなぎ融資の利息と費用

利息の基本的な計算方法

日割りで計算する商品の概算利息は、次の式で確認できます。

概算利息＝借入額×年利×借入日数÷365日

実際の計算方法、端数処理、適用金利、利息の支払時期は金融機関によって異なります。金利は申込時ではなく融資実行時の水準が適用される商品もあるため、正式な見積書や商品概要説明書を確認してください。

モデルケースで見る利息の目安

土地1,500万円、着工金700万円、中間金700万円をつなぎ融資で支払い、すべて年3.0％と仮定した概算例です。

この例では、利息だけで約45万円です。別途、事務手数料、契約に関する費用、振込手数料などが発生する場合があります。

※年3.0％は計算方法を説明するための仮定であり、特定商品や実際の適用金利を示すものではありません。

利息を抑える考え方

利息は、借入額、金利、借入日数の影響を受けます。特に土地代は早い時期に借りるため、完成までの期間が長いほど利息が増えやすくなります。

土地の決済だけを急ぎ、建物の設計や融資審査が進んでいないと、着工までの待機期間が長くなることがあります。土地探し、建物プラン、住宅ローン審査をできる限り並行して進めることが、資金面でも重要です。

土地と建物を同時に決済できれば、土地代を先に借りる期間自体がなくなるため、土地代に対するつなぎ融資の利息を抑えられます。

つなぎ融資以外の選択肢

土地先行融資

土地先行融資は、土地購入資金を住宅ローンの一部として先に借りる方法です。土地に抵当権を設定し、建物完成時に追加の融資を受ける商品などがあります。

つなぎ融資より低い金利水準で借りられる場合がありますが、土地融資の実行後から返済が始まると、現在の家賃と返済が重なる可能性があります。また、土地だけでなく、建築会社、建物プラン、工事予定などの提出を求められることがあります。

分割融資

分割融資は、住宅ローンを土地決済、着工、中間、完成など複数回に分けて実行する方法です。住宅ローンに近い金利で借りられる場合がある一方、対応する金融機関や商品は限られます。

融資実行のたびに手続きや登記関連費用が必要になる場合もあります。低い金利だけを見るのではなく、手数料、登記費用、返済開始時期、住宅ローン本体の条件を含めて比較しましょう。

自己資金や親族からの資金援助

自己資金で先行支払いをまかなえれば、つなぎ融資の借入額や利息を減らせます。ただし、家具・家電、引っ越し、外構、税金、保険、予備費を残したうえで判断する必要があります。

父母や祖父母などから住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定の要件を満たせば贈与税の非課税措置を利用できることがあります。制度の期限、非課税限度額、住宅性能、床面積、所得、入居期限、申告などの要件は変更される場合があります。

利用前に国税庁の住宅取得等資金贈与の案内を確認し、必要に応じて税務署や税理士へご相談ください。

3つの融資方法を比較

どの方法が有利かは、先行融資の金利だけでは判断できません。住宅ローン本体の金利、手数料、登記費用、家賃との重複、借入期間を含む総費用で比べる必要があります。

住宅ローンの組み方や共働き世帯の返済計画については、共働き世帯の住宅ローン計画もあわせてご覧ください。

狭山不動産の分譲地でアップルホームの注文住宅を建てるメリット

土地と建物の同時決済で資金計画をシンプルに

土地と建物を同時に決済

一般の土地を購入して注文住宅を建てる場合は、建物が完成する前に土地の残代金を支払い、土地の所有権を移転する流れが多く見られます。そのため、住宅ローン本融資までの土地代をつなぐ資金が必要になることがあります。

一方、狭山不動産の対象分譲地でアップルホームの注文住宅を建てる場合は、土地と建物を同時に決済します。

建物完成前に土地代だけを先行して決済する必要がないため、土地代を支払うためのつなぎ融資を用意せずに家づくりを進められます。

つなぎ融資が不要になるメリット

土地と建物の同時決済によってつなぎ融資が不要になることには、主に次のようなメリットがあります。

• つなぎ融資の利息を抑えられる
• つなぎ融資の事務手数料や契約費用を抑えられる
• 土地決済用の融資を別に申し込む手続きを減らせる
• 土地代の先行支払いによる資金繰りの不安を軽減できる
• 土地と建物の総額を一体で考えやすい

例えば、一般的な土地購入で土地代1,500万円を完成の8か月前に年3.0％のつなぎ融資で借りた場合、単純計算では約29万5,900円の利息が発生します。同時決済によって土地代のつなぎ融資が不要になれば、この部分の利息負担を抑えられます。

※上記は仕組みを説明するための概算例です。実際の削減額は土地価格、金利、工期、金融機関の手数料などによって異なります。

費用面だけでなく、土地購入用の融資契約、実行日の調整、本融資時の一括返済といった手続きを減らせることもメリットです。注文住宅のお金の流れが分かりやすくなり、家づくりに取り組みやすくなります。

対象分譲地と条件は事前確認

土地と建物の同時決済は、狭山不動産が取り扱うすべての土地や、一般の仲介物件に一律で適用されるとは限りません。

対象となる分譲地、売買契約と工事請負契約の条件、住宅ローンの審査、建物の完成時期などによって、具体的な手続きが異なる場合があります。

検討中の土地で同時決済が利用できるか、つなぎ融資が本当に不要か、自己資金がいつ必要になるかについては、土地を申し込む前にアップルホームへご確認ください。

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よくある失敗と対策3つ

諸費用を予算に入れていない

よくある失敗は、土地代と建築費だけで総予算を組み、つなぎ融資の利息や手数料を後から知ることです。融資費用のほか、土地・建物の登記、仲介手数料、火災保険、外構、引っ越しなども必要になります。

対策は、土地、建物、付帯工事、諸費用、融資費用、予備費を分けた資金計画表を作ることです。同時決済を利用する場合も、手付金や契約時費用など、完成前に必要となる自己資金を確認しましょう。

土地と建物を別々に進めてしまう

良い土地を早く押さえようとして土地契約を先行させると、建物プランや住宅ローン審査が間に合わず、土地決済から着工までの期間が長くなることがあります。土地に予算を使いすぎ、希望する建物が建てられないケースにも注意が必要です。

対策は、土地を検討する段階で建築会社と金融機関にも相談し、土地と建物の総額を同時に確認することです。狭山不動産の対象分譲地とアップルホームの注文住宅を組み合わせる場合は、土地と建物を一体で進められるため、資金計画を整理しやすくなります。

アップルホームの進め方は、注文住宅の家づくりの流れでご確認いただけます。

工期延長時の条件を確認していない

天候、設計変更、確認申請、造成、解体、資材の納期などにより、完成時期が当初予定より後ろにずれることがあります。つなぎ融資を利用する場合は、借入期間が長くなるほど利息が増え、商品によっては融資期間の上限や延長手続きがあります。

対策は、予定工期に余裕を持たせ、延長時の金利、手続き、必要書類、追加費用を契約前に確認することです。同時決済の場合も、完成予定や住宅ローン実行日に変更が生じた際の手続きを確認しておきましょう。

よくある質問

Q1. 注文住宅のつなぎ融資とは何ですか？

住宅ローン本融資が実行される前に必要な土地代、着工金、中間金などを一時的に補う短期融資です。対象となる支払いは金融機関や商品によって異なります。

Q2. 着工金と中間金はいつ、いくら支払いますか？

着工時や上棟前後に支払う契約が一般的ですが、回数、割合、名称は建築会社によって異なります。工事請負契約前に支払日と金額を確認してください。

Q3. つなぎ融資の利息はいくらかかりますか？

借入額、適用金利、借入日数によって決まります。概算は「借入額×年利×借入日数÷365日」で計算できますが、正式な金額は金融機関の見積もりで確認してください。

Q4. 狭山不動産の分譲地なら、つなぎ融資は不要ですか？

狭山不動産の対象分譲地でアップルホームの注文住宅を建てる場合は、土地と建物を同時に決済するため、土地の先行決済がなく、つなぎ融資を使わずに建築できます。対象分譲地や契約条件は個別にご確認ください。

Q5. つなぎ融資は住宅ローン控除の対象になりますか？

短期のつなぎ融資は、原則として住宅ローン控除の借入期間要件を満たさないため、通常は対象になりません。住宅ローン本体を含む個別の適用可否は、国税庁、税務署、税理士へご確認ください。

支払い時期まで含めた資金計画を

注文住宅の資金計画では、「総額はいくらか」だけでなく、いつ、誰に、いくら支払うかまで確認することが重要です。

• 土地の手付金や残代金をいつ支払うか
• 建築会社への契約金・着工金・中間金はいくらか
• 住宅ローン本融資はいつ実行されるか
• 土地と建物を同時決済できるか
• つなぎ融資、土地先行融資、分割融資のどれを使うか
• 利息、手数料、登記費用を含めた総費用はいくらか

一般の土地を購入する場合は、土地代の先行決済に備える必要があります。一方、狭山不動産の対象分譲地でアップルホームの注文住宅を建てる場合は、土地と建物の同時決済によって、つなぎ融資を使わずに進められます。

つなぎ融資の利息や手数料を抑えられるだけでなく、融資手続きを減らし、土地と建物の総額を一体で考えやすいこともメリットです。

アップルホームでは、狭山市・所沢市・川越市・入間市を中心とする埼玉県西部で、土地探しから資金計画、設計、施工、アフターまで一貫してサポートしています。

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対象となる分譲地や契約条件、住宅ローンの利用条件は個別に異なる場合があります。具体的な支払い時期と必要資金は、土地のお申し込み前にご確認ください。

この記事の著者

長野桂子（住宅アドバイザー）

執筆・監修｜長野桂子 （スタッフ紹介ページ）

長野桂子（住宅アドバイザー）は、注文住宅の資金計画や土地探し、住宅性能を横断して整理し、ご家族の不安や希望を言葉にしながら家づくりを伴走しています。埼玉県西部・東京都西部を中心に、二級建築士、宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニングの知見を生かし、無理のない判断を支援します。

二級建築士
宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター
2級ファイナンシャル・プランニング

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