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今の家を売って注文住宅へ住み替えるには？売却から新居完成までの進め方
売却と注文住宅を一緒に考える住み替え計画
最終更新：2026年9月14日
今の家を売って注文住宅へ住み替えるときは、「先に家を売るか、先に新居を進めるか」だけで決めず、現在の家の査定額・住宅ローン残債・新居の総予算・引越し時期を一つの計画として整理することが大切です。
特に注文住宅は完成まで一定の期間が必要なため、売却と建築を別々に進めると、仮住まいが長くなったり、一時的な資金負担が大きくなったりすることがあります。住み替えを考え始めた段階から、売却と新居の資金計画を並行して確認しておくと進めやすくなります。
この記事の要点
- 注文住宅への住み替えは、現在の家の査定額と住宅ローン残債を把握してから新居予算を組むと判断しやすくなります。
- 売り先行は資金を確定しやすく、買い先行は仮住まいを避けやすいなど、それぞれメリットと注意点があります。
- ただし売却益の税制特例、新居の住宅ローン減税、既存ローンの完済方法は条件によって扱いが変わるため、契約前に個別確認が必要です。
注文住宅への住み替えとは？最初に整理したいこと
注文住宅への住み替えとは、現在所有している戸建てやマンションなどを売却し、その資金も踏まえて新しい土地や注文住宅を取得することです。一次取得の家づくりと大きく違うのは、新居の資金計画の前に、現在の住まいという資産と住宅ローンが存在することです。
「今の家が手狭になった」「子どもの成長に合わせて間取りを変えたい」「通勤や通学に合う場所へ移りたい」「住宅性能の高い家へ移りたい」といった理由で、持ち家から注文住宅への住み替えを検討するケースがあります。
査定額・ローン残債・新居予算を同時に見る
最初に確認したいのは、現在の家がいくらで売れそうかという査定額だけではありません。住宅ローンが残っている場合は、売却時点の残高も合わせて確認します。
たとえば現在の家が4,000万円程度で売れる見込みでも、住宅ローンが2,500万円残っていれば、4,000万円全額を新居の自己資金にできるわけではありません。さらに売却には仲介手数料や登記関連費用などが発生する場合があります。
そのため住み替えの資金計画では、「査定価格－住宅ローン残債－売却に必要な費用＝新居へ充てられる資金の目安」という考え方から始めると整理しやすくなります。
住み替えは現在の家の価値を知るところから
売却と注文住宅を別々に考えない
住み替えで難しいのは、売却と新築の時間軸が異なる点です。不動産売却は購入希望者が見つかる時期によって予定が変わり、注文住宅は土地探し、設計、住宅ローン、各種申請、着工、工事、引渡しと複数の工程があります。
アップルホームの注文住宅では、初回相談から引渡しまで約10〜12か月を一つの目安としていますが、土地の状況やプラン、仕様決定のペースなどで期間は変わります。
現在の家を「いつまでに売りたいか」だけでなく、「新居へいつ入居したいか」から逆算して、売却・資金計画・土地・設計・引渡しを一つの工程表にすることが重要です。
SAYAMAグループでの住み替え相談の役割
注文住宅への住み替えでは、現在の家の売却と次の家づくりを別々に考えるのではなく、売却後に残る資金と新居に必要な総額を同じ計画の中で整理することがポイントです。
SAYAMAグループでは、現在の住まいの査定・売却については狭山不動産、次の注文住宅についてはアップルホームという役割で相談できます。住み替えを検討する場合は、次のように整理すると全体像を把握しやすくなります。
| 検討すること | 相談先の目安 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 現在の家の価値を確認する | 狭山不動産 | 簡易査定・訪問査定で現在の売却価格の目安を確認する |
| 売却方法を決める | 狭山不動産 | 仲介・買取・リースバックなどから、売却時期や希望条件に合う方法を検討する |
| 住み替えの総予算を整理する | 狭山不動産・アップルホーム | 査定額、住宅ローン残債、売却費用、新居に必要な総額を照らし合わせる |
| 土地・注文住宅を計画する | アップルホーム | 土地と建物の予算配分、間取り、住宅性能、建築スケジュールを整理する |
特に、現在の家の売却資金を新居の自己資金に充てる場合は、査定額だけでなく住宅ローン残債や売却費用まで確認したうえで新居予算を考えることが重要です。
※実際の売却方法や資金計画、各社での手続きは物件や借入状況などによって異なります。個別の条件を確認しながら進めてください。
今の家を売って注文住宅へ住み替える7つの流れ
住み替えには家庭ごとに違いがありますが、全体像を先に理解しておくと判断しやすくなります。ここでは現在の家を売却し、注文住宅へ移る場合の基本的な流れを7段階に分けて整理します。
1．現在の家の査定と住宅ローン残高を確認する
最初の段階では、現在の家について「いくらで売れそうか」「住宅ローンはいくら残っているか」を確認します。
売却価格は、周辺の相場だけで決まるわけではありません。土地の条件、建物の築年数や状態、立地、道路条件、マンションであれば階数や管理状況など、さまざまな要素が関係します。
SAYAMAグループの狭山不動産では、狭山市・所沢市・入間市を中心に戸建て・土地・マンションの売却査定を行っており、まだ売却を決めていない段階でも現在価格の相談ができます。
この時点で大切なのは、査定額を「必ずその金額で売れる価格」と考えないことです。資金計画にはある程度の余裕を持たせ、売却価格が変わった場合でも新居計画が崩れない範囲を確認します。
2．新居で実現したい暮らしと総予算を整理する
現在の家を売る理由と、新しい家で解決したいことも整理します。
- 子どもの個室を確保したい
- 家事動線や収納を改善したい
- 断熱性や耐震性を高めたい
- 平屋へ住み替えたい
- 通勤・通学しやすい場所へ移りたい
- 親との同居や将来の介護を見据えたい
住み替えは大きなお金が動くため、「今より新しい家にしたい」だけで進めるより、現在の住まいで感じている課題を明確にしておくことが大切です。
新居の予算は建物本体だけではなく、土地代、付帯工事、外構、登記、住宅ローン関連費用、引越し、仮住まいが必要ならその費用まで含めて総額で考えます。
3．仲介・買取など売却方法を検討する
家の売却方法には、代表的なものとして仲介や買取があります。狭山不動産では、状況に応じて仲介・買取・リースバックなどの方法を案内しています。
仲介は不動産会社を通じて購入希望者を探す方法です。売却期間には幅があるため、注文住宅への住み替えでは、新居の完成予定とどのように合わせるかを考える必要があります。
一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法で、売却時期の見通しを立てやすいことがあります。価格だけでなく、「いつまでに現金化したいか」「新居完成まで今の家に住み続けたいか」などを含めて選ぶことが重要です。
4．土地探し・資金計画・注文住宅のプランを進める
売却価格の目安が分かったら、次の注文住宅について具体的な資金計画を組みます。
土地を新たに購入する場合は、土地だけ先に決めるのではなく、建物に必要な予算とのバランスを見ながら探します。売却によって得られる資金がどの程度になるかで、土地と建物に配分できる金額も変わります。
また、新しい住宅ローンの事前審査では、現在の住宅ローンの残高や返済状況が確認される場合があります。売却予定だから問題ないと自己判断せず、金融機関や住宅会社へ現在の借入状況を伝えたうえで計画することが大切です。
5．売却契約と新居の工程を調整する
現在の家の買主が決まったら、売買契約から引渡しまでのスケジュールと、新居の着工・完成予定を照らし合わせます。
住み替えで特に重要なのが旧居の「引渡し日」です。売却契約が成立しても、引渡しまで一定期間を設けられる場合があります。新居完成までの期間を踏まえ、不動産会社と建築会社の双方で日程を共有しておくと調整しやすくなります。
売却と新居のタイミングを家族で整理
6．着工から完成までの住まいを確保する
旧居の引渡しが新居完成より早い場合は、仮住まいが必要になる可能性があります。
仮住まいでは、家賃だけでなく敷金・礼金などの初期費用、引越し費用、荷物の保管費用などが発生するケースもあります。また、子どもの学校や保育園、通勤などの生活動線も考える必要があります。
反対に、現在の家に住みながら新居を完成させてから売却する場合は仮住まいを避けやすくなりますが、住宅ローンの状況によっては一時的な負担が増える可能性があります。
売却と建築の予定を合わせて新居完成へ
7．旧居の引渡しと新居への入居を完了する
売却代金の決済、旧居の住宅ローン返済、抵当権抹消、所有権移転などの手続きを進めて旧居を引き渡します。住宅ローンが残っている住宅では、引渡しに合わせて残債を返済し、抵当権を抹消できるよう金融機関や司法書士との調整が必要です。
新居についても、建物完成後の確認、住宅ローンの実行、引渡し、引越しと進みます。売却と新築の担当者が異なる場合でも、日程と資金の動きを共有しておくことが住み替えをスムーズにするポイントです。
売り先行と買い先行はどちらがいい？
住み替えでは、現在の家を先に売却する「売り先行」と、新居を先に決める「買い先行」があります。どちらが正解というものではなく、資金状況、住宅ローン、仮住まいへの考え方、希望する土地や入居時期によって向き不向きが変わります。
| 比較項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 新居予算 | 売却額が決まってから組みやすい | 売却額が未確定のまま進む場合がある |
| 住宅ローン | 旧居ローンを整理してから進みやすい | 一時的に旧居と新居の借入を考慮する場合がある |
| 仮住まい | 新居完成前に引渡すと必要になる可能性がある | 新居完成後に移れば避けやすい |
| 売却の急ぎやすさ | 資金計画を確定するため売却時期を優先しやすい | 新居取得後は旧居の売却を急ぎやすくなる場合がある |
| 向いているケース | 売却資金を新居予算へ確実に反映したい | 資金に余裕があり、仮住まいをなるべく避けたい |
売り先行が向いている人
売り先行の大きなメリットは、現在の家の売却金額と住宅ローンの清算額が見えたうえで、新居の資金計画を立てやすいことです。
「今の家を売ったお金を頭金として使いたい」「新しい借入額をできるだけ明確にしてから注文住宅を決めたい」という方には検討しやすい方法です。
一方、新居が完成する前に現在の家を引き渡す場合は仮住まいが必要になる可能性があります。注文住宅は建物完成まで時間が必要なため、仮住まい期間も含めて考えておきましょう。
買い先行が向いている人
買い先行は、希望する土地や建築計画を優先しやすく、新居完成後に直接引っ越せれば仮住まいを避けやすい方法です。
ただし、現在の家がまだ売れていない状態で新居を進めるため、住宅ローンや自己資金に余裕が必要になる場合があります。また、売却が予定より長引くと、新居取得後に売却を急ぐ心理的な負担が生まれることもあります。
注文住宅では完成時期まで含めて判断する
建売住宅や中古住宅と比べ、注文住宅は契約してすぐ入居できるわけではありません。そのため「売るか買うか」の順番だけでなく、土地決定、設計、住宅ローン、着工、完成、旧居引渡しをいつにするかまで含めて判断する必要があります。
売却価格を重視するのか、仮住まいを避けたいのか、希望エリアの土地を優先したいのか。家族の優先順位を先に決めると、売り先行・買い先行を選びやすくなります。
住宅ローンが残っている家から住み替えるときの資金計画
住宅ローン返済中でも住み替えを検討できますが、現在の家を売却する際には、既存ローンと抵当権の扱いを整理する必要があります。
売却価格ではなく手元に残る金額を見る
新居予算を考えるときは、査定価格そのものではなく、売却後に実際に手元へ残る金額を確認します。
売却見込額－住宅ローン残債－売却にかかる諸費用＝住み替え資金の目安です。
さらに注文住宅側では、土地・建物だけでなく付帯工事、外構、登記、住宅ローン関連費用、引越し費用なども含めた総額を確認します。旧居の手残りと新居の総額を同じ表で見ると、借入額を判断しやすくなります。
売却代金だけでローンを完済できない場合
売却価格より住宅ローン残高のほうが多い状態では、売却代金だけではローンを完済できません。この場合は、自己資金で不足分を補えるか、新居のローンを含めて金融機関へ相談できる方法があるかなどを確認します。
金融機関によって利用できる商品や審査条件は異なります。売却が決まってから不足に気づくのではなく、査定とローン残高を確認した時点で金融機関・不動産会社・住宅会社へ相談しておくことが重要です。
売却の税制特例と新居の住宅ローン減税も確認する
マイホームを売却して譲渡益が生じた場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」があります。
ただし、新居の住宅ローン減税との関係では注意が必要です。新居に入居した年、その前年または前々年に旧居売却の3,000万円特別控除を適用した場合は、新居の住宅ローン減税を利用できません。
また、新居に入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年に、旧居など住宅ローン減税の対象となる新居以外の資産を売却し、3,000万円特別控除を適用する場合にも、住宅ローン減税の適用を受けることができません。
つまり、3,000万円特別控除と住宅ローン減税は「常にどちらか一方しか使えない」という意味ではなく、旧居を売却する年と新居へ入居する年の関係によって併用に制限が生じると考えるのが適切です。どちらを利用するほうが有利かは、旧居の取得費や売却益、新居の借入額、所得、売却・入居の時期などによって異なります。
一方、住み替えによって旧居の売却で譲渡損失が生じた場合は、一定の要件を満たすと、その損失を給与所得などと損益通算し、控除しきれない金額を翌年以後に繰り越して控除できる特例があります。買換えに伴うこの譲渡損失の特例については、一定の要件のもとで住宅ローン減税と併用できます。
税制の選択によって住み替え後の負担が変わる場合があるため、売却契約や新居への入居時期を決める前に、税務署や税理士などへ確認することをおすすめします。
参考：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」／国税庁 No.3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
※税制に関する記載は2026年9月時点の公的情報をもとにした一般的な説明です。個別の適用可否や税額は条件によって異なります。
注文住宅への住み替えでよくある失敗と対策
住み替えは、売却・住宅ローン・土地・建築・引越しが同時に動きます。特に注意したい3つの失敗を確認しておきましょう。
失敗1．査定前に新居の予算を決めてしまう
現在の家が「だいたいこのくらいで売れるだろう」と想定し、その金額を前提に土地や建物を決めてしまうと、実際の査定額や成約価格との差によって資金計画が崩れる可能性があります。
対策は、家づくりの初期段階で現在の家を査定し、住宅ローン残高と売却費用を含めた手残りの目安を確認することです。査定価格に幅がある場合は、低めのケースでも無理がない予算を確認すると安心です。
失敗2．売却日と新居完成日のずれを考えていない
現在の家を早く売却できても、新居完成まで数か月空けば仮住まいが必要です。一方、新居が先に完成して旧居が売れなければ、状況によっては一時的な住居費負担が大きくなることがあります。
対策は、売却活動を始める前に、注文住宅の大まかな工程と入居希望日を不動産会社へ共有することです。価格だけで売却方法を決めず、引渡し時期も重要な条件として相談します。
失敗3．売却と住宅ローンを別々に相談する
不動産会社には売却だけ、住宅会社には新築だけ、金融機関には新しい住宅ローンだけを個別に相談すると、それぞれの前提がずれてしまうことがあります。
住み替えでは、現在の家の売却代金がいつ入るのか、既存ローンをいつ返済するのか、新居の土地代や建築費をいつ支払うのかという資金の時間軸を合わせる必要があります。
SAYAMAグループでは、狭山不動産が不動産売却・査定、アップルホームが注文住宅を担っています。埼玉県西部で住み替えを検討する場合は、現在の家と次の家を一つの計画として相談することで、売却と建築の予定を整理しやすくなります。
注文住宅への住み替えでよくある質問
- Q. 注文住宅へ住み替える場合、今の家を先に売るべきですか？
- 一律ではありません。まず査定額・残債・自己資金・入居希望時期を整理し、資金確定重視なら売り先行、仮住まい回避重視なら買い先行を検討します。
- Q. 住宅ローンが残っている家でも売却できますか？
- 売却は可能ですが、原則として引渡し時までに残債を返済し、抵当権抹消の手続きを整える必要があります。売却代金で完済できるかを早めに確認してください。
- Q. まだ売却すると決めていなくても査定できますか？
- 狭山不動産では相場だけ知りたい段階でも無料で売却相談・査定を利用できます。住み替え予算を考えるために、まず現在価格の目安を確認する方法もあります。
- Q. 注文住宅への住み替えでは仮住まいが必ず必要ですか？
- 必ず必要とは限りません。売り先行で旧居の引渡しが新居完成より先になる場合は必要になる可能性があり、買い先行では新居完成後に移ることで避けやすくなります。
- Q. 今の家を売ったときの3,000万円特別控除と、新居の住宅ローン減税は両方使えますか？
- 無条件に両方使えるわけではありません。新居に入居した年、その前年または前々年に旧居売却の3,000万円特別控除を適用した場合は、新居の住宅ローン減税を利用できません。また、入居後の一定期間に旧居の特別控除を適用する場合にも制限があります。売却年と入居年の関係で扱いが変わるため、適用前に税務署や税理士へ確認してください。
住み替えを検討するときの関連情報・相談先
住み替えは、今の家を「いくらで売るか」だけでなく、「次の家でどんな暮らしを実現したいか」まで同時に考えることが大切です。まずは現在の家の価値と住宅ローン残高を確認し、新居に使える資金の目安を整理してみましょう。
現在の戸建て・マンション・土地の売却価格や売却方法を確認したい方は、SAYAMAグループの狭山不動産へご相談いただけます。注文住宅への住み替えを検討中であることを伝え、希望する新居の時期と合わせて相談すると全体像を整理しやすくなります。
狭山不動産で売却・査定を相談するアップルホームへ注文住宅を相談する
売却価格、住宅ローン、税制、建築スケジュールは物件やご家族の状況によって異なります。具体的な住み替え計画は個別に確認しながら進めましょう。
