2026年末まで｜親からの住宅資金贈与1,000万円非課税の条件と進め方

2026年中に父母・祖父母などから住宅資金の援助を受けるなら、現行の「住宅取得等資金の贈与税の非課税」は2026年12月31日までです。一定の省エネ等住宅なら受贈者1人につき最大1,000万円、それ以外の住宅は最大500万円まで非課税となる可能性があります。

ただし、年内にお金を受け取るだけでは足りません。注文住宅では翌年3月15日までの資金の使い方や建築状況、住宅性能の証明、名義、贈与税の申告までを逆算して進めることが重要です。

この記事の要点

• 2026年12月31日までの住宅取得等資金の贈与は、省エネ等住宅なら最大1,000万円、それ以外の住宅なら最大500万円が非課税となる制度があります。
• 注文住宅では、贈与日だけでなく翌年3月15日までの資金充当、建築状況、入居予定、申告までを一つのスケジュールとして確認することが大切です。
• ただし1,000万円枠は住宅が所定の「省エネ等住宅」に該当し、必要な証明ができることが前提です。2027年以降の制度継続も現時点では確定していません。

住宅取得等資金の贈与税非課税とは

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」は、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得・一定の増改築などに充てるための金銭の贈与を受けた場合、要件を満たせば一定額まで贈与税が非課税になる制度です。

現行制度の対象期間は2024年1月1日から2026年12月31日までです。2026年に制度を利用する予定なら、「2026年中に贈与を受けること」と、その後の住宅取得・申告までの条件をセットで考えます。

省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円

ここで注意したいのは、「親1人につき1,000万円」ではなく、受贈者ごとの非課税限度額だという点です。たとえば父と祖父の両方から贈与を受けても、省エネ等住宅だから2,000万円まで自動的に非課税になるわけではありません。

対象は父母・祖父母などの直系尊属からの資金贈与

対象となる贈与者は、受贈者から見た父母・祖父母などの直系尊属です。義父母から本人への贈与は、養子縁組などによって直系尊属の関係にある場合を除き、原則としてこの要件を満たしません。

また、この制度は住宅そのものを贈与する制度ではなく、住宅の新築・取得等の対価に充てるための金銭の贈与が対象です。誰が贈与を受けるのか、その人が住宅をどのような持分で所有するのかも早い段階で整理しておきましょう。

親の土地に住宅を建てるケースでは、土地と建物の名義、相続との関係も確認が必要です。詳しくは親の土地で建てるときの相続・贈与と名義整理もあわせてご覧ください。

1,000万円の非課税枠を使う主な条件

最大1,000万円の非課税枠を利用するには、受贈者や住宅についての基本要件に加え、対象住宅が所定の「省エネ等住宅」に該当する必要があります。

省エネ等住宅の基準は3つのルートで確認する

新築住宅の場合、「省エネ等住宅」は主に次のいずれかの性能を満たし、そのことを所定の書類で証明できる住宅です。

• 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 耐震等級2以上、または免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級3以上

3つをすべて満たす必要があるという意味ではありません。ただし、「断熱性能が高そう」「ZEHを意識している」といった説明だけでは税制上の証明にはなりません。住宅性能証明書など、対象となる証明書類を用意できるかを建築会社と事前に確認することが重要です。

アップルホームでは複数の高性能住宅を扱っていますが、税制上の1,000万円枠に該当するかどうかは、実際に建てる住宅の仕様と取得する証明書類に基づいて個別に確認する必要があります。商品名だけで判断せず、計画段階で確認しましょう。

受贈者・床面積・入居などにも条件がある

住宅性能以外にも主な条件があります。すべての要件をここで網羅するものではありませんが、注文住宅を検討する段階では少なくとも次の項目を確認しておきましょう。

過去に同制度を利用したことがある場合や、親族などから住宅を取得する場合などには別の制限もあります。該当しそうな場合は、贈与前に税務署や税理士へ確認してください。

2026年の家づくりスケジュールはどう組む？

2026年9月以降に住宅資金援助を具体化する場合は、「年末までに贈与を受ける」だけをゴールにしないことがポイントです。家の契約・設計・工事、住宅性能証明、資金の支払い、登記や申告までを逆算します。

注文住宅は土地条件や設計内容、確認申請、工事状況などによって必要期間が変わります。まずは注文住宅の家づくりの流れを確認し、税制上の期限から逆算した計画が現実的かを早めに整理しましょう。

2026年12月31日までに贈与を受ける

現行制度で2026年分の非課税措置を利用するには、対象となる住宅取得等資金の贈与を2026年12月31日までに受ける必要があります。

ただし、「とりあえず年末に振り込んでもらう」という進め方はおすすめできません。贈与後に住宅計画が遅れ、翌年3月15日までの要件を満たせなくなると、想定していた特例を利用できない可能性があるためです。

2027年3月15日までの建築・取得状況を確認する

注文住宅の新築では、必ずしも翌年3月15日までに完全に竣工していなければならないとは限りません。税務上の「新築」に該当する一定の建築段階として、屋根を有し、土地に定着した建造物として認められる状態まで工事が進んでいることなどが判断材料になります。

一方、建売住宅や分譲住宅などを「取得」する場合は、単に売買契約を締結しただけでは足りず、原則として翌年3月15日までの引渡しが必要になります。注文住宅の新築と完成済み住宅の取得では期限の考え方が異なるため、個別の工程を確認しましょう。

贈与税の申告も2027年3月15日まで

非課税額の範囲内だからといって、申告をしなくてよいわけではありません。この特例を利用する場合は、原則として贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書と戸籍関係書類、契約書の写し、住宅性能を証明する書類など必要な資料を提出します。

2026年中に贈与を受けた場合は、2027年2月1日から3月15日までの申告を前提に、建築中から必要書類を確認しておくと安心です。

1,000万円枠と500万円枠を比較するポイント

非課税額だけで住宅仕様を決めない

500万円分の非課税枠の差だけを理由に仕様を変更すると、追加工事費や証明書取得、住宅ローンなどを含めた総額では期待した効果にならないこともあります。

もともと希望している住宅性能が省エネ等住宅の要件を満たすのであれば制度との相性は良いですが、「税金を抑えるためだけに住宅性能を決める」のではなく、長く暮らす住まいとして必要な性能を先に考えることが大切です。

住宅ローン・自己資金・贈与を一緒に整理する

親からの援助が1,000万円ある場合でも、それを土地代、建物代、諸費用のどこへ充てるのかによって資金計画は変わります。また、住宅ローン控除を併用する場合は、住宅取得等資金の非課税額が住宅ローン控除の計算に影響することがあります。

そのため、贈与額だけを先に決めるのではなく、土地・建物・諸費用・自己資金・住宅ローンを一つの資金表にまとめ、名義や持分も含めて整理することが重要です。アップルホームでは、注文住宅のご相談の中で、土地探しから住宅性能、資金計画までを一緒に検討できます。

よくある失敗と対策3つ

失敗1：年内に贈与を受ければ終わりだと思う

2026年12月31日までに贈与を受けても、翌年3月15日までに贈与資金を住宅の新築・取得等に全額充てるなど、後続の要件を満たさなければ特例を利用できない可能性があります。

対策は、贈与日・契約・着工・工事進捗・支払い・申告を1枚のスケジュールで管理することです。特に年末の贈与は時間の余裕が少ないため、先に施工会社へ工程を確認しましょう。

失敗2：高性能住宅なら自動的に1,000万円枠だと思う

住宅会社が「高断熱」「高性能」と説明していても、それだけで税制上の省エネ等住宅になるとは限りません。所定の性能要件に該当し、必要な証明書類を用意できることが必要です。

対策は、契約前または仕様確定前に「住宅取得等資金の贈与税非課税で1,000万円枠を利用したい」と施工会社へ伝えることです。対象基準と証明書の発行可否を具体的に確認しましょう。

失敗3：贈与・住宅名義・住宅ローンを別々に決める

夫婦で住宅を購入する場合、誰が親から贈与を受けるのか、土地・建物を誰の名義にするのか、住宅ローンを誰がどれだけ負担するのかが連動します。資金負担と登記持分が大きくずれると、別の贈与関係が生じる可能性もあります。

対策は、贈与を実行する前に住宅会社・金融機関・税務の専門家へ同じ資金計画を共有することです。税務上の最終判断や申告方法は、税理士または所轄税務署に確認してください。

住宅資金贈与についてよくある質問

Q1. 2026年12月31日までに贈与を受ければ必ず非課税になりますか？

いいえ。年内の贈与だけでなく、受贈者・住宅の要件を満たし、原則として2027年3月15日までに贈与資金を住宅の新築・取得等に全額充て、必要な申告を行う必要があります。

Q2. 父と祖父から1,000万円ずつもらえば2,000万円まで非課税ですか？

いいえ。非課税限度額は贈与者ごとではなく受贈者ごとに判定されます。省エネ等住宅の場合でも、原則として受贈者1人あたりの非課税限度額は合計1,000万円です。

Q3. 妻の親から夫が贈与を受けてもこの制度を使えますか？

原則として使えません。贈与者は受贈者の直系尊属である必要があるためです。妻が贈与を受ける場合は、住宅の名義や持分、資金負担との整合もあわせて確認してください。

Q4. 注文住宅が2027年3月15日までに完成しないと使えませんか？

必ずしも完全な竣工が必要とは限りません。注文住宅の新築では一定の建築段階まで進んでいれば対象となり得ますが、建売住宅などの取得は原則として引渡しが必要です。個別の工程は税務署等へ確認してください。

Q5. 2027年も同じ1,000万円の非課税制度が続きますか？

2026年9月3日時点では、現行制度の適用期限は2026年12月31日です。2027年度に向けた税制改正要望は公表されていますが、同じ内容での継続が確定したものとして家づくりを進めないようにしましょう。

年末に慌てないため、家づくりと資金計画を同時に確認しよう

住宅取得等資金の贈与税非課税は、親や祖父母からの援助を家づくりに生かせる制度ですが、「いくらもらえるか」だけでなく、住宅性能・所有名義・住宅ローン・建築工程・申告期限を一緒に確認することが重要です。

特に2026年後半から検討を始める場合、贈与を先行させるのではなく、まず建築スケジュールと資金の使い道が制度要件に間に合うかを確認しましょう。

注文住宅・資金計画について相談する

※本記事は2026年9月3日時点の国税庁・国土交通省の公表情報をもとに一般的な制度内容を整理しています。税制は改正される場合があります。個別の適用可否、贈与税額、名義・持分、申告方法などの税務判断は、所轄税務署または税理士へご確認ください。

この記事の著者

長野桂子（住宅アドバイザー）

執筆・監修｜長野桂子 （スタッフ紹介ページ）

住宅アドバイザーとして、注文住宅の資金計画や土地探し、住宅性能を横断して整理し、家づくりを検討するご家族の判断をサポートしています。埼玉県西部・東京都西部を中心に、二級建築士・宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランニングの知見を活かし、贈与や住宅ローンを含む資金計画を住まい全体の計画とあわせて分かりやすくご案内します。

二級建築士
宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター
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